Професоре, зошто етажната сопственост како прашање е важна за правната наука?

Правото на сопственост е едно од најзначајните природни и човекови права. Тоа е од толку големо значење колку и самиот живот. Без сопственост, тешко може се замислат задоволувањето и остварувањето на човековите потреби, слободи и права. Етажната сопственост, односно сопственоста на посебни делови од згради, пак, претставува еден од најмодерните и најкомплексни подоблици на правото на сопственост, која настанува кога два или повеќе посебни делови (станови, деловни простории, гаражи и др.) од зграда припаѓаат на различни сопственици. Поради тоа, етажната сопственост претставува комплексен институт кој создава права и обврски за етажните сопственици кои се однесуваат на: 1)посебните делови, 2)заедничките делови од зградата, земјиштето под зградата и земјиштето што служи за негова редовна употреба и 3)правото на учество во управувањето со заедничките делови од зградата преку собирот на сопственици. Притоа, правото на посебните делови од зградата во етажна сопственост се смета за главно право со кое се нераскинливо и трајно поврзани правата на заедничките делови од зградата и земјиштето, кои, како несамостојни права, ја следат неговата правна судбина.Комплексноста на етажната сопственост ја наметнува потребата од нејзино темелно уредување во современите законодавства и проучување од страна на правната наука. Во македонската правна наука, за жал, многу малку е пишувано за етажната сопственост. Од нејзиното првично законско уредување, пред повеќе од шест децении до денес, на етажната сопственост се посветени само неколку научни статии! Оттука произлезе оправданоста за потемелно истражување на етажната сопственост во македонското и споредбеното право, со цел да се одговори на бројни прашања и проблеми поврзани со етажната сопственост во практиката, како и да се предложат решенија за подобрување на законската регулатива.

Етажната сопственост своите корени ги влече од појавата на првите повеќекатни згради. Таа станува актуелна во периодот на средниот век, кога поради ограничениот простор во утврдените градови морало да се гради во висина. Нејзиното вистинско значење се манифестира дури во XX век, периодот на двете големи светски војни, на големи човечки загуби и разурнувања. Тоа е причината поради која правното уредување на етажната сопственост одело многу бавно.

Долго време на етажната сопственост се гледало како на „нужно зло“, кое настанало како последица од економските и социјалните потреби на луѓето да обезбедат „покрив над глава“. Поради тоа, живеењето во заедничка зграда не било најпосакуваното решение ниту за сиромашните, ниту пак за побогатите граѓани. Позната е латинската изрека дека „заедницата е мајка на кавгата“(communio est mater discordiarum). Сепак, економската нужност го направила своето, етажната сопственост полека, но сигурно да го најде своето место во правото. Денес, за разлика од порано, етажната сопственост е посакувана опција и за физичките и за правните лица. Инвестициите во недвижности се посигурни и поисплатливи на подолг рок. Тоа е причината поради која цената на станбениот квадратен метар е во нагорна линија.

Бројните војни и разрушувања во минатиот век, сè поголемата миграција од руралните средини и концентрацијата на луѓето во градовите, недостигот на градежно земјиште и станови за живеење, економичноста на градбата во висина, новите технологии на градење и иновации во градежните материјали, развојот на градежната индустрија и нејзината експанзија, како и други причини, придонесоа етажната сопственост да стане неизоставен дел од модерното живеење и да биде уредена од страна на голем број законодавства. Таа станува актуелна со урбанизацијата на градовите, во периодот помеѓу двете светски војни. Особено нејзината потреба се изразува по Втората светска војна, кога како резултат на разурнувањата на градовите доаѓа до појавата на „станбена криза“.

Денес, за разлика од минатото, современото живеење не може да се замисли без етажна сопственост, живеење во зграда со најмалку два посебни дела кои им припаѓаат на различни сопственици. Според статистичките податоци, во Европската Унија најголем број од вкупното население живее во станови од повеќе станбени згради. Неодамнешниот попис потврди дека поголем број македонски граѓани живеат во згради во етажна сопственост. Остварувањето на голем број професионални дејности: адвокати, нотари, извршители, лекари, стоматолози, геодети, магацини, занаетчии, дуќани, апартхотели, туристички агенции, сметководства и др., исто така, не може да се замисли без постоењето на етажната сопственост. Овој современ тренд, на сè поголема застапеност на етажната сопственост, се однесува и на македонското општество.

Кои се клучните теми во Вашето дело посветено на ова прашање?

Во монографијата „Етажана сопственост“ се анализирани сите значајни прашања поврзани со етажната сопственост, како што се:поимот, значењето, претпоставките за настанување на етажната сопственост, причините за појавата, историскиот развој и правната природа на етажната сопственост. Основниот фокус на книгата е насочен кон анализа на регулирањето на етажната сопственост во македонското законодавство. Притоа, се анализираат прашањата за појавата на етажната сопственост во Македонија, правните извори во кои се регулира етажната сопственост, концептот на етажната сопственост во македонското законодавство, како и содржината, односно правата и обврските што произлегуваат од етажната сопственост,стекнувањето и управувањето со етажната сопственост, заштитата на правото на етажната сопственост и нејзиното престанување, сè со цел подобро да се разберат правата и обврските кои произлегуваат од етажната сопственост, како и да се зголемат правната сигурност и квалитетот на колективното живеење. Во книгата се анализираат и правата и обврските на Републиката и општините во сферата на домувањето, кои во иднина треба да бидат уредени во посебен закон за социјално домување. Посебно внимание во книгата е посветено и на истражувањетона етажната сопственост во споредбеното право. Поради тоа, во книгата се анализирани законските решенија со кои се уредува етажната сопственост во Бугарија, Франција, Белгија, Германија, Италија, Швајцарија, Шведска, Данска, Холандија, Унгарија, Србија, Хрватска, Словенија и Црна Гора. На крајот од монографијата, врз основа на анализата на македонската регулатива, судската практика, проблемите во практиката, како и решенијата од современите европски права, дадени се предлози за подобрувања на постојните законски решенија во однос на етажната сопственост во македонското право, со цел да се надминат актуелните проблеми кои постојат во практиката, како и да се пополнат правните празнини и недоречености de lege ferenda, за да се подобри квалитетот во заедничкото домување.

Зошто ова дело има практична важност?

Книгата „Етажна сопственост – сопственост на посебни делови од зграда“ е прва сеопфатна монографија од ваков вид во македонската правна наука која обработува многу актуелна тема, која е од значење за стотици илјади граѓани на Македонија кои живеат во згради и се етажни сопственици. Истражуваната проблематика во ова дело дава одговори на бројни прашања со кои се директно засегнати огромен број граѓани и правни лица, и тоа пред сèпоради застарените правни решенија, празнини и недоречености кои создаваат голем број проблеми во практиката не само за граѓаните, туку и за општините, банките, градежните компании, извршителите, нотарите, адвокатите и судовите.

Лесно е кога човек живее во индивидуална семејна куќа. Тогаш начинот на живеење зависи само од него и од членовите на неговото семејство. Но, удобноста на живеењето не е така едноставна и лесна работа кога заедничкиот покрив и темели мора да се делат со луѓе од различна провениенција, култура, образование и навики; со староседелци и новодојдени; со пензионери и млади студенти; со соседи што пржат риба и прават арoматични манџи на тераса; со лаењето на комшиското куче; со фрлањето ѓубре во дворот; со гласните викотници на соседите; со одминувањето без „добро утро, добар ден комшија“; со честото расипување на лифтот и влезната врата; нехигиената во зградата; прокиснувањето на покривот, бројни проблеми што секогаш треба некој друг да ги реши…кои животот во повеќестанбените згради го прават комплициран, тежок, а понекогаш и непријатен!

Големиот број етажни сопственици, разликите меѓу нив, како и ниското ниво на свест за заедништво и соживот, го отежнуваат и начинот на управување со заедничките делови од зградата и нејзиното одржување. Многу тешка, а понекогаш и невозможна мисија е овие лица да се соберат, да се усогласат и заеднички да одлучуваат во управувањето со зградата во етажна сопственост. Непочитувањето на правилата за заедничко живеење и неисполнувањето на обврските може животот во заедница да го претворат во неиздржлив хаос. Затоа е од исклучителна важност познавањето на правата и обврските кои произлегуваат од етажната сопственост, кои се детално образложени во оваа монографија.

Во услови на градежна експанзија и на голем број новоизградени згради, станови и деловни простории, задолжително треба да се води сметка за нивното одржување. Во спротивно, многу бргу ќе дојде до руинирање на зградите, нефункционирање на лифтовите, запуштени влезови и ходници, нехигиена и други несакани последици кои ќе го отежнат заедничкото живеење. Поради тоа, од големо значење е добрата законска регулатива за управување и одржување на зградите, но и нејзиното почитување и спроведување во практиката во која активна улога треба да имаат етажните сопственици, но и државата, Регулаторната комисија за домување и општините. Особено поради тоа што квалитетот и стандардот на колективното домување не се само прашање од приватен, туку и од поширок јавен интерес. Затоа е неопходно сите чинители да го дадат својот придонес во подобрување на квалитетот на живеење во зградите со колективно домување. Покрај подигнувањето на свеста за одговорноста во колективното домување и управувањето со заедничките делови од зграда преку едукација на етажните сопственици, неопходно е законодавецот да направи законски реформи во уредувањето на оваа важна и значајна сфера од човековото живеење.

Генерално, дали законодавството од оваа област е потребно да претрпи измени и дополнувања?

 Во македонското право, етажната сопственост е уредена со Законот за сопственост и други стварни права од 2001 година и Законот за домување од 2009 година. Одредбите со кои се уредува етажната сопственост во ЗСДСП не се променети речиси две децении и покрај тоа што во меѓувреме во важечкото право со Законот за домување и други прописи се дерогираа повеќе одредби поврзани со правниот статус на заедничките делови од зградата, земјиштето, како и начинот на управување со етажната сопственост. Законот за домување е донесен пред 12 години и исто така, нема претрпено позначајни измени до денес! Од друга страна, во практиката етажните сопственици се соочуваат со бројни проблеми кои заедничкиот живот и управувањето со заедничките делови од зградата го прават многу тежок и комплициран. Поради ова, неопходна е темелна реформа во уредувањето на етажната сопственост и управувањето со заедничките делови од зградите во етажната сопственост, со цел да се надминат проблемите со кои граѓаните секојдневно се соочуваат. Голем број предлози се дадени на крајот од монографијата со цел да му бидат од корист на законодавецот. Во таа насока, во приоритетите на законодавецот треба да биде донесувањето посебен закон за етажна сопственост во кој ќе биде уредено управувањето со заедничките делови од зградата и посебен закон за социјално домување, со оглед на тоа дека односите во овие закони се уредуваат врз основа на различни принципи и начела.

Објавувањето на книгата, за кратко време, ги даде првичните очекувани резултати, а тоа е да го сврти вниманието на надлежните институции кон потребата од реформи во управувањето со заедничките делови од зградите во етажна сопственост. Во таа насока, охрабрувачки се и за пофалба напорите на Регулаторната комисија за домување, која неодамна изготви Предлог за измени и дополнувања на Законот за домување, со цел да се надминат проблемите на етажните сопственици во практиката, поврзани со управувањето и одржувањето на заедничките делови од зградите во етажна сопственост и становите наменети за социјално домување. Заслужува пофалби и Комисијата за изготвување на новите прописи од областа на катастарот, во кои подробно и темелно се уредува етажната сопственост, со цел да се надминат проблемите кои со неа се поврзани во практиката.

Сепак, за да се зголеми правната сигурност, законодавецот конечно треба да престане со носењето голем број закони кои се неусогласени помеѓу себе, несинхронизирани и со спротивни решенија. Ова особено се однесува и на носењето популистички закони и законски решенија спротивни на правната логика и граѓанскоправните принципи кои доведоа до состојба на колизија, фрагментација и неконзистентност во уредувањето на граѓанското право, во кое влегува и оваа проблематика. Дали ќе биде остварена идејата за кодификација на граѓанското право, која започна пред 11 години, останува да покаже иднината, доколку законодавецот ја сфати исклучителната важност на овој проект,кој е од животно значење за граѓаните! Во земјите со развиено демократско и цивилно општество, граѓанскиот законик, покрај Уставот и кривичниотзаконик, е еден од основните столбови во правниот систем. Од овие причини, кодификацијата на граѓанското право е најактуелна во постсоцијалистичките земји кои од идеолошки причини се оддалечиле од класичното граѓанско право. Затоа во последните децении во овие земји забрзано се работеше на реформите во граѓанското право и изготвувањето на граѓанскиот законик. Нашата држава, за жал, во однос на ова важно и значајно прашање за граѓаните е летаргична! Граѓанското право е со децении заборавено и потиснато од јавното право и бројните т.н.реформи посветени на борбата против криминалот и корупцијата! Поради тоа, искрено се надевам дека законодавецот конечно во фокусот на вниманието ќе ги стави граѓанинот и реформите во уредувањето на граѓанскоправните односи кои се од животно значење.

Во таа насока, според Вашите сознанија, дали се присутни проблеми во практичната имплементација?

Комплексноста на етажната сопственост, како подоблик на правото на сопственост, создава бројни проблеми во практиката. Непознавањето на содржината на етажната сопственост, како и на нејзината концепција, во најголем број случаи се сведува само на познавање на одреден дел од нејзината содржина.Tоа е правото на посебниот дел од зградата. За жал, тоа не се однесува и на правата на заедничките делови од зградата и земјиштето! Токму во однос на нив се поврзани бројни проблеми во практиката. Имено, и покрај тоа што тие посебните делови се несамостојни, присилно и нераскинливо поврзани,следејќи ја неговата судбина, во практиката се присутни бројни примери спротивни на законот.

Во голем број случаи, при стекнувањето сопственост на посебниот дел од зградата не се пренесуваат и не се запишуваат правата врз заедничките делови од зградата. Веќе долги години, се создаде едно мислење според кое доколку не се предвидени во актот за стекнување, дека не можат да се пренесуваат. Ваквото мислење е погрешно, со оглед на тоа дека тие како споредни и несамостојни права ја следат судбината на посебниот дел по сила на законот ex lege. Сите промени што се однесуваат на посебниот дел се однесуваат и на заедничките деловии земјиштето кои ја следат неговата судбина.

Долго време во практиката се бараше да бидат поименично наведени (скали, ходници и сл.) за да можат да бидат запишани во јавната книга. Во случај да немаше одредби за нив, се запишуваше само правото на посебните делови, но не и на заедничките делови и земјиштето, кои и понатаму остануваа на име на правниот претходник. На тој начин, во нашата практика се појави ситуација на правен „парадокс“ во која постои право на сопственост на посебен дел кој буквално „виси во воздухот“, без да постои правна врска со заедничките делови од зградата и земјиштето! Ваква состојба е незамислива во современите права!

Ignorantia iuris nocet–незнаењето на правото штети! Ваквото незаконско постапување поради незнаење на содржината на институтот етажна сопственост прогресира и понатаму со уште подалекосежни последици. Во таа смисла, голем дел од банките во своите договори за хипотека, покрај посебните делови од етажната сопственост, незаконски ги наведуваат и заедничките делови од зградата и земјиштето и покрај тоа што тие не претставуваат ствар и се надвор од прометот од моментот кога на една зграда ќе настане режим на етажна сопственост. Како резултат на ова, во случаите на присилно извршување од страна на извршителите, банките и другите доверители бараат извршувањето да се спроведе и на заедничките делови од зградата и на земјиштето! Се појавија барања да се предадат само во владение заедничките делови од зградата и земјиштето!

Незнаењето и непочитувањето на содржината и концептот на етажната сопственост придонесоа голем број етажни сопственици да ги немаат уредено своите права во однос на заедничките делови од зградата и земјиштето. Се појавија случаи каде што поранешниот инвеститор наплатува парични средства за нешто што повеќе не му припаѓа – земјиштето! Дотолку повеќе argumentum a fortiori, во одредени случаи инвеститорот е над законот со тоа што со сопствениците на посебните делови договорил право на стварна службеност на заедничките делови и на земјиштето. За да биде парадоксот поголем, сопственоста на заедничките делови и земјиштето ги стави како предмет на хипотека, барајќи од овластен проценител да направи нивна проценка.

Злоупотребата на правата е присутна и при отуѓувањето на таканаречените обележани паркинг-простори кои се наоѓаат на земјиштето што служи за редовна употреба на зградата. И покрај тоа што во случај кога зградата е изградена на земјиште во приватна сопственост, на кое со настанувањето на етажната сопственост, сопствениците на посебните делови стекнуваат право на заедничка и неделива сопственост (или право на сосопственост или право на долготраен закуп на земјиштето, или право на користење),тие им се продаваат на етажните сопственици спротивно на законот или, пак, поранешниот инвеститор незаконски ги окупирал, обележувајќи ги како „приватен паркинг“! Во правото е позната максимата „Неможеш да пренесеш повеќе права на друг отколку што самиот имаш“– nemo plus iuris altius transfere potest quem ipse habet! Во нашата практика и ова е возможно! Во еден случај, инвеститорот си го задржал правото на сопственост на заедничките делови и земјиштето, а на сопствениците им предвидел право на службеност. Во друг случај, продавачот продава еден кат, а го задржува правото на сопственост на покривот, фасадата и другите заеднички делови, предвидувајќи му на купувачот само право на стварна службеност – премин!

Содржината на етажната сопственост не ја познаваат ниту надлежните државни органи и јавноправни лица. Ретки се примерите на постапување на службените лицa кои според силата на законот со самата промена на титуларот на посебниот дел од зградата во етажна сопственост ги запишуваат промените на заедничките делови и земјиштето. Со проблеми поврзани со етажната сопственост се соочуваат и овластените проценители. Во случај кога се бара процена на одреден посебен дел од зграда во етажна сопственост, од нив се бара да се изврши проценка и на заедничките делови од зградата! Така, се бара да извршат проценка на заедничките скали, ходници, лифтови и слично, што е погрешно и спротивно на законот, од причина што заедничките делови и земјиштето во рамките на етажната сопственост се несамостојни ствари и ствари вон промет, поради што тие немаат никаква вредност и немаат карактер на стока без посебните делови. Нивната вредност е засметана во вредноста на посебните делови од зградата во етажна сопственост. Зачудува и примерот кога одредени заеднички делови, скали и ходници од зграда во етажната сопственост се запишани во право на приватна сопственост на еден од етажните сопственици!

Покрај проблемите поврзани со концепцијата на етажната сопственост и правниот статус на заедничките делови и земјиштето за кои постои судир на законските прописи, бројни проблеми се поврзани и со управувањето и одржувањето на заедничките делови од зградата. Биолошките закони не секогаш го прифаќаат „пресадениот туѓ орган“ во организмот. „Пресадениот“ закон од словенечкото право во нашето законодавство ги покажа овие „биолошки“ особености, но во општествениот свет. Потврда на оваа теза е фактот дека и по 12 години од донесувањето на Законот за домување, речиси во 45% од станбените згради во Македонија тој не се применува! Во нив не е ангажиран управител ниту, пак, е основана заедница на сопственици! Поради тоа, една од новините што се предлагаат од страна на Регулаторната комисија е воведување привремен управител, во случај кога етажните сопственици не ангажирале управители или не основале заедница на етажни сопственици.

Во овие десетина години овој закон ги покажа бројните проблеми со кои во практиката се соочуваат етажните сопственици, како на пример: непочитувањето на одредбите за правото на првенствено купување гаража, проблеми во обезбедување на потребното мнозинство од сопствениците на посебните делови; проблеми со свикувањето и одржувањето на седниците на собирот на сопственици, потребата од прецизирање на инвестициско одржување; прецизирање на намената на фондовите за одржување; склучување договори за заемни односи; недоволната уреденост на заедницата на сопственици формирани за секој влез одделно; поделбата на трошоците на управување; не/функционирањето на инспекциските служби; недоволната контрола и надзор на работењето на лиценцираните управители; не/информираност на заедниците на сопственици и многу други прашања.

Освен од страна на етажните сопственици и правната наука, одредени проблеми во практичната примена на решенија на законот беа посочени и од страна на управителите кои во минатите години покренаа и иницијатива за измени и дополнувања на Законот за домување пред надлежното министерство кое по барање на Регулаторната комисија за домување најавува измени и дополнувања на законот. Во рамките на нивната иницијатива, како слабости на постојниот закон се посочуваат: 1) високиот процент на станбени згради кои и натаму немаат никаква форма на управување; 2) често незадоволство од испорачаните услуги на одржување и управување, наспроти незадоволството од навременоста и редовноста при наплатата на трошоците за одржување и управување; 3) нерамноправен третман на двете форми на управување: заeдници на сопственици и управители; 4) неефикасен модел за донесување одлуки и нивно спроведување, што резултира со неисполнување на законски предвидените задолженија на двете форми на управување со станбените згради; 5) нетранспарентност на финансиското работење во процесот на одржување и управување, со истовремена недореченост на даночните и сметководствените обврски; 6) нефункционирање на казнената политика предвидена со законот, вклучувајќи неназначување на инспектори за домување во секоја од локалните самоуправи; 7) неефикасност на процесот на присилна наплата за надоместокот за тековно одржување на зградите, главно заради ограничувањата од Законот за заштита на лични податоци; 8) неопфатеност на земјиштето под и околу станбените згради кое припаѓа на етажните сопственици, во рамките на работите на управување и одржување; 9) недоволно внимание посветено на безбедноста на станбените згради (руинирани фасади, небезбедни лифтови, запоставена ПП-заштита и сл.), што претставува опасност за сопствениците, но и за околината.

Поаѓајќи од бројните проблеми во практиката, неминовно и нужно се наметнува потребата од темелна реформа на регулативата со која се уредуваат етажната сопственост и одржувањето на станбените згради, доколку државата сака да го подигне квалитетот во заедничкото домување и да има задоволни граѓани.Mонографијата ќе биде од голема корист за законодавецот при носењето на новите законски решенија, имајќи ја предвид сеопфатната студија на етажната сопственост, решенијата од споредбеното право, како и судската практика.

 Во корпусот прашања од граѓанско-правната област, го проучувате и прашањето за правните лица, за што имате и претходно објавен труд. Какви одговори дава овој Ваш труд?

Монографијата „Правни лица“ е посветена на проучувањето на правните лица како субјекти во правото. Во правната наука еден од најспорните „апстрактни“ поими во правото е поимот „правно лице“. Тоа е причината поради која на оваа тема многу малку е пишувано од крајотна XIX век, кога правните лица биле во фокусот на вниманието и проучувањето на правната наука. Денес се надминати правните дебати поврзани со правната природа  на правните лица. Општо прифатено е дека правното лице претставува вештачка (апстрактна) творба со која се означува организација на лица и имот која има за остварување одредена дозволена цел поради што правниот поредок ѝ признава правен субјективитет. Ако индивидуалните интереси се остваруваат преку формата физичко лице,колективните (групните) интереси во правото се остваруваат преку формата правно лице. Денес, на глобалниот економски пазар, на светските берзи и во националните пазарни економии, доминираат правните лица– големите компании кои се занимаваат со производство, трговија, услуги, градежништво, банкарство, финансии и др. Од нивните економски и финансиски активности зависат растот и развојот на светското инационалното богатство, напредокот и благосостојбата на човештвото. Правните лицасе непосредно или посредно поврзани со човековиот живот и со остварувањето на неговите колективни цели и интереси. Тие се јавуваат како носители на правото на сопственост, како доверители и должници, како тужители и тужени и др.Не би погрешиле доколку кажеме дека тешко би можеле да го замислиме современиот начин на живеење без постоењето на правните лица, дотолку повеќе што општествениот развој, напредокот, просперитетот и достигнувањата на општеството се темелат врз постоењето и инвестициите на правните лица, кои ги надминуваат можностите на индивидуите. Остварувањето на комерцијалните цели и големите инвестициски развојни проекти, но и остварувањето на други алтруистички цели се незамисливи без правните лица. Затоа правните лица имаат големо и непроценливо значење во современите општества. И покрај тоа што правните лица се широко прифатени и застапени во правниот живот, и денес многу малку се знае за нив како правен институт. Во таа смисла, во монографијата подробно се анализираат сите позначајни прашања кои се поврзани со поимот, значењето, функциите, причините за појавата на правните лица, правната природа, нивното настанување, правниот субјективитет, видовите правни лица и нивниот престанок.

Етажна сопственост – сопственост на посебни делови од зграда

Правни лица

М.В